Besenrein bei der Übergabe: Pflichten richtig verstehen

Beim Auszug taucht im Mietvertrag fast immer ein Wort auf, das für viel Streit sorgt: besenrein. Direkt daneben steht oft eine Klausel zu Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung. Viele Mieter verwechseln hier zwei völlig verschiedene Pflichten und zahlen am Ende drauf, obwohl sie gar nicht müssten. Besenrein ist eine Reinigungspflicht. Renovierung ist etwas anderes. Und ob du überhaupt renovieren musst, hängt davon ab, ob die Klausel im Vertrag wirksam ist. Dieser Ratgeber trennt die beiden Begriffe, erklärt die Rechtslage in verständlichem Deutsch und zeigt dir, was du bei der Übergabe konkret tust.

Kurzfassung: Besenrein heißt grob gereinigt: Wohnung leer, Müll und eigene Sachen raus, Böden gefegt oder gesaugt, grober Schmutz weg. Streichen, Tapezieren oder Lackieren gehören NICHT dazu, das sind Schönheitsreparaturen und damit eine eigene, davon getrennte Pflicht. Renovieren musst du nur, wenn im Vertrag eine wirksame Klausel steht. Viele Renovierungsklauseln sind laut Bundesgerichtshof unwirksam, besonders wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast. Dann reicht besenrein. Im Zweifel klärt der Mieterverein, was wirklich gilt. Die Endreinigung kannst du selbst machen oder über eine geprüfte Plattform buchen.

Was besenrein wirklich bedeutet

Besenrein ist ein alter Begriff aus dem Mietrecht und beschreibt einen ganz bestimmten, eher niedrigen Reinigungsstandard. Gemeint ist: Du räumst die Wohnung komplett leer, entfernst deinen Müll und alle eigenen Gegenstände, fegst oder saugst die Böden und beseitigst groben Schmutz. Spinnweben kommen weg, Dübel ziehst du und verschließt die Löcher. Das war es im Kern schon.

Was besenrein ausdrücklich NICHT verlangt: Du musst nicht jede Fuge schrubben, kein Bad entkalken, keine Fenster putzen und keine Geräte von innen reinigen. Vor allem aber musst du nicht streichen, nicht tapezieren und nichts lackieren. Diese Arbeiten haben mit besenrein nichts zu tun. Wer besenrein mit frisch gestrichen gleichsetzt, vermischt zwei Pflichten, die rechtlich getrennt sind.

In der Praxis erwarten viele Vermieter trotzdem mehr als den nackten Mindeststandard, oft einen Zustand, den man übergabefertig nennt. Das ist verständlich, aber rechtlich bist du dazu nur verpflichtet, wenn es wirksam vereinbart wurde. Eine gründliche Reinigung lohnt sich fast immer, weil sie deine Kaution schützt. Verpflichtet bist du aber nur zum vertraglich Vereinbarten, mindestens zu besenrein.

Besenrein heißt, dass du die Wohnung von grobem Schmutz befreist und vollständig räumst: Müll und eigene Gegenstände raus, Böden fegen oder saugen, Spinnweben entfernen, Dübel ziehen und Löcher schließen. Du musst weder entkalken noch Fenster putzen noch Geräte innen reinigen. Vor allem gehören Streichen, Tapezieren und Lackieren nicht zu besenrein, das sind Schönheitsreparaturen und eine getrennte Pflicht. Besenrein ist der gesetzliche Mindeststandard, sofern im Mietvertrag nichts Weitergehendes wirksam vereinbart ist.

Renoviert und Schönheitsreparaturen: ein anderes Thema

Renovieren beim Auszug bedeutet im Mietrecht etwas völlig anderes als reinigen. Es geht um Schönheitsreparaturen, und das ist ein fester Rechtsbegriff. Dazu zählen das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen von innen sowie das Streichen der Innenseiten von Außentüren. Es geht also um optische Instandhaltung durch Anstrich und Tapete, nicht um Sauberkeit.

Streichen ist keine Reinigung. Eine frisch gestrichene Wand kann staubig sein, eine besenreine Wohnung kann vergilbte Wände haben. Reinigung und Anstrich sind zwei verschiedene Baustellen. Besenrein verlangt nie einen Anstrich. Schönheitsreparaturen kommen nur ins Spiel, wenn eine wirksame Klausel im Vertrag das vorschreibt.

Und das ist der Knackpunkt. Schönheitsreparaturen sind nicht automatisch deine Pflicht. Von Gesetzes wegen muss der Vermieter die Wohnung instand halten. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen kann nur per Vertrag auf dich als Mieter übertragen werden, und das funktioniert nur, wenn die Klausel rechtlich sauber formuliert ist. Ist sie das nicht, fällt die Pflicht zurück an den Vermieter und du musst nichts streichen.

Nein. Besenrein ist eine reine Reinigungspflicht: Wohnung leer räumen, fegen oder saugen, groben Schmutz entfernen. Streichen, Tapezieren und Lackieren gehören zu den Schönheitsreparaturen und sind eine eigene, davon getrennte Pflicht. Du musst nur dann streichen, wenn dein Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Ohne wirksame Klausel reicht besenrein, und der Anstrich ist Sache des Vermieters. Wer besenrein und renoviert gleichsetzt, riskiert, unnötig zu streichen oder zu zahlen.

Wann welche Pflicht gilt und warum viele Klauseln unwirksam sind

Ob du nur reinigen oder auch renovieren musst, entscheidet sich an zwei Fragen: Was steht im Vertrag, und ist diese Vereinbarung wirksam? Die Reinigungspflicht gilt praktisch immer. Die Renovierungspflicht gilt nur bei wirksamer Klausel, und an dieser Wirksamkeit scheitern erstaunlich viele Mietverträge.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzentscheidungen über die Jahre zahlreiche gängige Klauseln gekippt. Ohne dass wir hier einzelne Aktenzeichen nennen, lassen sich die wichtigsten Muster benennen, an denen Renovierungsklauseln regelmäßig scheitern.

Typische Gründe, warum Renovierungsklauseln unwirksam sind:

Unrenoviert übergebene Wohnung: Wer eine Wohnung unrenoviert oder nur teilrenoviert übernimmt, muss sie ohne angemessenen Ausgleich in der Regel auch nicht renoviert zurückgeben. Eine Klausel, die das trotzdem verlangt, ist meist unwirksam.
Starre Fristen: Klauseln, die feste Renovierungsintervalle vorschreiben, etwa Küche und Bad alle drei Jahre, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand, gelten als unwirksam.
Endrenovierungsklauseln: Eine Pflicht, beim Auszug unabhängig vom Zustand komplett zu renovieren, ist in aller Regel unwirksam.
Zwang zur Fachfirma oder festen Farbe: Vorgaben, die dich auf eine bestimmte Ausführung, Farbe oder zwingend einen Malerbetrieb festlegen, hebeln die Klausel oft aus.

Die Folge ist immer dieselbe: Ist die Klausel unwirksam, gibt es keine wirksame Renovierungspflicht. Die Verantwortung für den Anstrich fällt an den Vermieter zurück und für dich bleibt die Reinigungspflicht. Deshalb solltest du nie ungeprüft renovieren oder eine Renovierungsforderung zahlen, nur weil eine Klausel im Vertrag steht. Erst prüfen lassen, dann handeln.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung und wir nennen bewusst keine konkreten Urteile oder Einzelfälle. Welche Klausel in deinem Vertrag wirksam ist, hängt von der genauen Formulierung und deinem Einzelfall ab. Wenn ein Vermieter Renovierung oder einen Kostenersatz verlangt, lass die Klausel vor dem Zahlen prüfen. Der örtliche Mieterverein oder ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt sagt dir verbindlich, was gilt. Diese Prüfung kostet wenig und kann dir mehrere hundert Euro sparen.

Reinigen im Sinne von besenrein musst du fast immer. Renovieren, also streichen und tapezieren, musst du nur bei einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Viele dieser Klauseln sind laut Bundesgerichtshof unwirksam, besonders wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast oder die Klausel starre Fristen vorgibt. Ist die Klausel unwirksam, fällt die Renovierung an den Vermieter zurück und besenrein reicht. Lass eine Renovierungsforderung im Zweifel vom Mieterverein prüfen, bevor du streichst oder zahlst.

Was du bei der Übergabe konkret tust

Bei der Übergabe zählt der praktische Ablauf. Mit ein paar Schritten gibst du die Wohnung so zurück, dass weder beim Zustand noch bei der Dokumentation Streit entsteht.

Deine Schritte für eine saubere Übergabe:

Vertrag lesen: Schau nach, was zum Zustand bei Rückgabe drinsteht. Prüfe, ob eine Renovierungsklausel existiert und ob du die Wohnung damals renoviert oder unrenoviert übernommen hast.
Besenrein herstellen: Wohnung leer räumen, Müll raus, Böden fegen oder saugen, groben Schmutz entfernen, Dübel ziehen und Löcher verschließen. Das ist die sichere Basis.
Renovierung nur nach Prüfung: Streiche erst, wenn klar ist, dass die Klausel wirksam ist. Bist du unsicher, frag vorher den Mieterverein, statt vorschnell zu streichen.
Übergabeprotokoll führen: Haltet den Zustand jedes Raums schriftlich fest und lasst es von beiden Seiten unterschreiben. Ohne Protokoll steht später Aussage gegen Aussage.
Fotos und Zählerstände: Fotografiere jeden Raum mit Datum und notiere Strom, Gas und Wasser im Protokoll.
Mängel mit Frist klären: Beanstandet der Vermieter etwas, lass dir eine angemessene Nachbesserungsfrist geben, statt sofort einen Kautionsabzug zu akzeptieren.

Wichtig: Verwechsle die Übergabe nicht mit der reinen Putzarbeit. Wie du Raum für Raum gründlich reinigst, mit Checkliste pro Zimmer und der richtigen Reihenfolge, liest du im ausführlichen Ratgeber zur Umzugsreinigung und Endreinigung. Hier geht es um die rechtliche Abgrenzung und die Übergabe selbst.

Lies zuerst den Mietvertrag und kläre, ob eine wirksame Renovierungsklausel existiert. Stelle dann besenrein her: Wohnung leeren, Müll raus, fegen oder saugen, Dübel ziehen. Renoviere nur, wenn die Klausel wirklich wirksam ist, im Zweifel vorher beim Mieterverein nachfragen. Führe bei der Übergabe ein Protokoll, das beide Seiten unterschreiben, fotografiere jeden Raum mit Datum und notiere alle Zählerstände. Bei Mängeln vereinbare eine Nachbesserungsfrist, statt sofort einen Kautionsabzug hinzunehmen.

Wer die Endreinigung macht und was sie kostet

Die Reinigung, die besenrein oder übergabefertig herstellt, kannst du selbst erledigen oder an eine Reinigungskraft abgeben. Selbst putzen spart Geld, kostet aber einen ganzen Tag mitten im Umzugsstress und birgt das Risiko, dass dem Vermieter übersehene Stellen auffallen. Buchst du einen Service über eine geprüfte Plattform, bekommst du ein vermieterfestes Ergebnis, eine Rechnung für die Steuer und haftpflichtversicherte Kräfte.

Bei den Modellen unterscheiden sich die Plattformen. Manche rechnen nach Stunden ab, andere bieten feste Pauschalen pro Quadratmeter oder als Paket.

So decken die Plattformen die Auszugsreinigung ab:

Wecasa: Auszug über die Grundreinigung zum festen Stundentarif von 29,90 Euro pro Stunde, Mindestbuchung zwei Stunden, keine separate Servicegebühr.
Helpling: große Auswahl an Reinigungskräften in über 200 Städten, gut wenn du regional flexibel bleiben willst.
extraSauber: eigene Umzugsreinigung ab 2,50 Euro pro Quadratmeter als Fixpreis, transparent vor der Buchung angezeigt.
MaidEasy: Auszugsreinigung als Fixpreis-Paket ab 154 Euro, der konkrete Preis richtet sich nach Wohnfläche.

Heikel wird es, wenn du die Reinigung schludrig oder gar nicht machst. Dann darf der Vermieter selbst eine Firma beauftragen und die Kosten von deiner Kaution abziehen, oft zu höheren Sätzen als am freien Markt und ohne dass du den Umfang kontrollierst. Wer selbst organisiert, behält die Kontrolle über Kosten und Ergebnis. Welcher Anbieter zu deinem Fall passt, schlüsselt der Putz-Portale-Vergleich auf, und die konkreten Preise pro Wohnungsgröße stehen im Ratgeber zu den Umzugsreinigung-Kosten.

Der Steuervorteil macht den Profi oft günstiger, als er auf den ersten Blick wirkt. Die Reinigung zählt als haushaltsnahe Dienstleistung nach Paragraf 35a Einkommensteuergesetz. Du holst 20 Prozent der Arbeitskosten über die Steuererklärung zurück, Voraussetzung sind eine ordentliche Rechnung und unbare Zahlung. Bei den großen Plattformen bekommst du beides automatisch.

Du bist unsicher, welche Plattform zu deinem Auszug passt? Mit dem Putzkraft-Finder findest du in zwei Minuten die richtige Wahl nach Stadt, Budget und gewünschtem Modell.

Besenrein oder renoviert: Was gilt bei der Übergabe?

Besenrein ist eine Reinigungspflicht und gilt bei der Übergabe praktisch immer: leer räumen, fegen oder saugen, groben Schmutz und Müll raus, Dübel ziehen. Streichen und Tapezieren sind dagegen Schönheitsreparaturen, also eine getrennte Pflicht, und greifen nur bei einer wirksamen Klausel im Vertrag. Viele Renovierungsklauseln sind laut Bundesgerichtshof unwirksam, vor allem bei unrenoviert übernommener Wohnung oder starren Fristen. Im Zweifel klärt der Mieterverein, was wirklich gilt, bevor du streichst oder zahlst. Die Reinigung selbst kannst du selbst machen oder über eine geprüfte Plattform buchen und 20 Prozent über die Steuer zurückholen.

Fazit: erst trennen, dann handeln

Besenrein und renoviert sind zwei verschiedene Dinge. Besenrein ist die Reinigungspflicht, die fast immer gilt, und meint grob gereinigt, leer und müllfrei. Renovieren bedeutet streichen und tapezieren und ist eine eigene Pflicht, die nur bei einer wirksamen Klausel greift. Weil der Bundesgerichtshof viele Renovierungsklauseln gekippt hat, besonders bei unrenoviert übernommener Wohnung, reicht in vielen Fällen besenrein völlig aus.

Geh deshalb in dieser Reihenfolge vor: Vertrag lesen, besenrein herstellen, Renovierung nur nach Prüfung, Übergabe sauber dokumentieren. Bei einer Renovierungsforderung gilt: erst prüfen lassen, dann handeln, am besten über den Mieterverein. Und wenn dir die Reinigung zu viel wird, gibst du sie ab.

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